وبلاگ جعفر چگنی

                                                        مالیات نقل و انتقال املاک

از نظر قانون مالیات های مستقیم ، نقل و انتقال  قطعی املاک ، مشمول مالیات بوده

انواع مالیات نقل و انتقال املاک

الف) مالیات نقل و انتقال ملک

ب) مالیات انتقال حق واگذاری ( سرقفلی )

ج) مالیات بر درامد حاصل از ساخت و فروش املاک

د) مالیات بر درامد رضایت مالک یا حق مالکانه

الف) مالیات نقل و انتقال املاک :

به استناد   ماده 59 قانون ماليات هاي مستقيم نقل و انتقال قطعي املاك به مأخذ ارزش معاملاتي وبه نرخ 5 درصد   مشمول مالیات می گردد .               5%* (ارزش معاملاتی هر متر مربع * متراژ زیر بنای مفید ملک ) = مالیات نقل و انتقال ملک

محاسبه ارزش معاملات املاک :

  نکته ی قابل توجه در این مورد این است که ماخذ مشمول مالیات در مورد نقل و انتقال املاک ،ارزش روز یا ارزش تعیین شده در قرارداد یا قول نامه نبوده ، بلکه تنها ارزش معاملاتی املاک است که از سوی کمسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیین می شود  . فاکتورها و پارامترهایی بسته به نوع ملک دخالت دارند که به صورت اجمالی می توان به موارد ذیل اشاره نمود :

مساحت عرصه ، مساحت بنا ، قدمت بنا یا سال ساخت بنا ، نوع اسکلت بنا ، تاسیسات و تجهیزات به کار رفته ، نوع استفاده و کاربری ، نوع مالکیت ، محل وقوع ملک و ..........

مثال (1)  مورد انتقال یک دستگاه اپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل :

   -مساحت مفید اپارتمان     29/132 متر مربع به ارزش معاملاتی      414/410/36 ریال

-قدر السهم از عرضه              76/43   متر مربع به ارزش معاملاتی        640/364/9 ریال

-پارگینگ  و مشاعات         36/41 متر مربع به ارزش معاملاتی            438/553/4 ریال

- اسانسور دارد با ارزش معاملاتی                                               225/116/1 ریال

 مجموع ارزش معاملاتی مورد انتقال                                            717/444/51 ریال

   مالیات نقل و انتقال                                              ریال            237/572/2 = 5%* 717/444/51 

مثال  (2) اقاي اسكندري ملك مسكوني خودرا كه ارزش معاملاتي ان 000/000/500 ريال مي باشد به مبلغ 000/000/900 ريال به اقاي اسدي فروخت .

مطلوبست : محاسبه ماليات نقل و انتقال ملك

مالیات نقل و انتقال ملک                                                        000/000/25 = 5%* 000/000/500

ب)مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی )

انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دودرصد (2%) در تاریخ واگذاری از طرف مالکان عین یا صاحبان حق ، مشمول مالیات می باشد .(ماده 59 )

تعریف حق واگذاری : - حق واگذاري محل از نظر اين قانون عبارت است از حق كسب يا بيشه يا حق تصرف محل يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري محل. (تبصره 2 ماده 59 )

مثال (3) اقاي ايزدي حق واگذاري مغازه خودرا با دريافت مبلغ 000/000/300 ريال به اقاي اعرابي واگذار نمود . درحالي كه ارزش معاملاتي حق واگذاري اين واحد تجاري 000/000/200 ريال مي باشد .

مطلوبست : محاسبه ماليات حق واگذاري مغازه

مالیات حق واگذاری  مغازه                                                                                                 000/000/6 = 2%* 000/000/300

نقل و انتقال قطعي ملك توأم با حق واگذاري محل:

چنانچه ملك مورد معامله توأم با حق واگذاري محل انتقال داده شود در اين صورت ماليات وجود دريافتي مالك بابت حق واگذاري محل معادل دو درصد وجوه دريافتي و ماليات نقل و انتقال ملك به ارزش معاملاتي مشمول 5 درصد مقطوع مي گردند ماده 59

مثال (4) اقاي احدي داراي يك واحد تجاري است كه مالکیت  ان به ايشان تعلق دارد . ارزش معاملاتي ملك و سرقفلي اين واحد تجاري به ترتيب 000/000/200 ريال و 000/000/250 ريال مي باشد . اقاي احدي با دريافت مبلغ 000/000/800 ريال كه 000/000/500 ريال ان بابت سرقفلي مي باشد ‏ مالكيت و سرقفلي اين واحد تجاري را به اقاي اوحدي منتقل نمود .

مطلوبست : محاسبه ماليات نقل و انتقال ملك و سرقفلي     

 مالیات نقل و انتقال ملک                                                               000/000/10 = 5%* 000/000/200

مالیات حق واگذاری واحد تجاری                                                      000/000/10 = 2%* 000/000/500

                                                                                                 -----------

جمع مالیات پرداختی                                                                  000/000/20

به استناد ماده 63 ق.م.م نقل و انتقال قطعي املاكي كه به صورتي غير از عقد بيع انجام مي شود به استثناي نقل و انتقال بلاعوض كه طبق مقررات مربوط مشمول ماليات است . مشمول ماليات نقل و انتقال قطعي املاك برابر مقررات اين فصل خواهد بود و چنانچه عوضين هر دو ملك باشند هريك از متعاملين به ترتيب فوق ماليات نقل و انتقال قطعي مربوط به ملك واگذاري خود را پرداخت خواهند نمود .

مثال (5) اقاي فرهاد ملكي به ارزش معاملاتي 000/000/34 ريال و ارزش روز ان 000/000/69 ريال مي باشد و اقاي فرزاد نيز داراي ملكي به ارزش معاملاتي 000/000/97 ريال و ارزش روز ان 000/000/141 ريال مي باشد اين دو نفر املاك خود را با يكديگر معاوضه مي نمايند

مطلوبست : ماليات نقل و انتقال املاك سهم هريك

مالیات نقل و انتقال ملک  اقای فرهاد                                         000/700/1 = 5%* 000/000/34

مالیات نقل و انتقال ملک اقای فرزاد                                           000/850/4 = 5%* 000/000/97

ج) مالیات بر درامد رضایت مالک یا حق مالکانه :

دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی ) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی یا تغییر شغل ، مشمول مالیات به نرخ 2% موضوع مواد 78 و 59 ق.م.م می باشد .  

مثال (6) اقاي عمادي داراي يك واحدتجاري است كه مالكيت ان به اقاي بهروز تعلق دارد . ااقاي عمادي در تاريخ 20/8/1388 سرقفلي اين واحد تجاري را به مبلغ 000/000/500 ريال به اقاي فريور واگذار نمود . جهت تنظيم سند رسمي مبلغ 000/000/50 ريال به اقاي بهروز به عنوان حق رضايت مالك پرداخت گرديد .

مطلويست : محاسبه ماليات نقل و انتقال سرقفلي و حق رضايت دريافتي مالك

مالیات حق واگذاری محل                                                    000/000/10 = 2%* 000/000/500

مالیات حق رضایت                                                              000/000/1 = 2%* 000/000/50

د)مالیات بر درامد حاصل از ساخت و فروش :

درامد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت   و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درامد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقی خواهد بود .

مطابق  تبصره 1 ماده 77 ق.م.م -اولین نقل و انتقال  ساختمان های مذکور  علاوه بر مالیات نقل و انتقال  موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (10%) به ماخذ  ارزش معاملاتی  ملک مورد  انتقال  است . مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده  پس از رسیدگی  طبق مقررات مربوط تعیین می شود .

مطابق تبصره 2 ماده 77 ق.م.م -شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان  توسط اشخاص حقیقی منوط به ان است که بیش از سه سال از تاریخ صور گواهی پایان کار ان نگذشته باشد .

مطابق تبصره 3 ماده 77 ق.م.م --شهرداری ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین  در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می گردد ، گزارش کنند .

مطابق تبصره 4 ماده 77 ق.م.م - شهرهای  زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است . 

مثال (7) اقاي عرفاني در تاريخ 25/9/1395 يك واحد مسكوني نوساز خودرا كه گواهي پايان كار ان در تاريخ 21/8/1395 صادر گرديد به مبلغ 000/000/000/1 ريال به فروش رساند ‏ اداره امور مالياتي ارزش معاملاتي عرصه و اعياني ملك مزبور را به ترتيب 000/000/220 ريال و 000/000/370 ريال تعيين نموده است .

مطلوبست : محاسبه ماليات نقل و انتقال ملك مزبور

  جمع ارزش معاملاتی ملک                                   000/000/590 = 000/000/220+000/000/370

مالیات نقل و انتقال ملک                                                   000/500/29 = 5%* 000/000/590

مالیات علی الحساب نوسازی                                            000/000/59 = 10%* 000/000/590

                                                                                   -----------

جمع مالیات پرداختی                                                      000/500/88

نكات مهم در ارتباط با مأخذ محاسبه ماليات درآمد املاك:

ماليات بر فروش و نقل و انتقال حق واگذاري محل از مأخذ ارزش معاملاتي ملك يا ارزش معاملاتي حق واگذاري محل در زمان فروش يا واگذاري در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمي صرفنظر از ارزشي كه در سند انتقال ويا مبلغي كه بين خريدار و فروشنده ردو بدل مي شود صرفاً به استناد ارزش معاملاتي تعيين خواهد شد. ماده 59.

تبصره به استناد مفاد ماده 66ق م-م در صورتي كه انتقال گيرنده دولت ، شهرداری ها            يا مؤسسات وابسته به آنها بوده و همچنين در مواردي كه ملك يا  بوسيله اجراي ثبت  

ساير ادارات دولتي به قائم مقام مالك انتقال داده مي شود چنانچه بهــاي مذكور در سند كمتر  از ارزش معاملاتي باشد ،در محاسبه مالیات موضوع ماده 59 این قانون ، بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک  عمل قرار می گیرد .  بنابراین با عنایت به این موارد ، ملاحظه می شود که به جز استنثای فوق ، همیشه ماخذ مالیات نقل و انتقال ، ارزش معاملاتی (ارزش منطقه ای ) است .

مثال (8) اقاي اميني مالك يك واحد تجاري است كه ارزش معاملاتي ان 000/000/200 ريال مي باشد . وي طي يك سند رسمي ملك مذكور را به مبلغ 000/000/120 ريال به شهرداري بروجرد انتقال مي دهد

مطلوبست : محاسبه ماليات نقل و انتقال ملك مذكور

    مالیات نقل و انتقال ملک                                                   000/000/6 = 5%* 000/000/120

2-چنانچه مورد معامله فاقد ارزش معاملاتي يا ارزش معاملاتي حق واگذاري محل باشد ارزش معاملاتي ويا ارزش معاملاتي حق واگذاري نزديكترين محل مشابه مبناي محاسبه ماليات خواهد بود.

3-به استناد ماده 61- م- م در مواردي كه انتقال ملك در دفاتر اسناد رسمي انجام نمي شود  نيز ارزش معاملاتي ملك در محاسبه ماليات ملاك عمل قرار خواهد گرفت چنانچه براي املاكي ارزش معاملاتي تعيين نشده باشد ارزش معاملاتي محل مشابه مناط اعتبار مي باشد

4-درامد  اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان  حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درامد  موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم  این قانون خواهد بود .  

ساير مقررات مربوط به ماليات نقل و انتقال املاك

1-در مواردي كه انتقال ملك در دفاتر اسناد رسمي انجام نمي شود نيز ارزش معاملاتي در محاسبه ماليات ملاك عمل خواهد بود (ماده 61 ق.م.م )

2-زمين هايي كه از طريق اسناد عادي معامله گرديده است . در موقع تنظيم سند رسمي بنام خريدار قيمت اعياني احداث شده بوسيله خريدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر اينكه موضوع مورد تایید مراجع ذيصلاح دولتي يا محاكم قضايي يا شهرداري محل كه ملك در محدوده ان واقع شده است حسب مورد قرار گرفته باشد . (ماده 71 ق.م. م )

مثال (9 ) شرکت فانی قطعه زمینی را طی مبایعه نامه ای از شرکت سانی به بهای 000/000/000/6 ریال خریداری نمود . لیکن قبل از انتقال رسمی زمین مذکور اقدام به ساخت ساختمانی در ان با کاربری اداری نمود  و این موضوع با مجوز و تاییدیه شهرداری محل انجام پذیرفته است . در هنگام انتقال رسمی ملک مذکور در دفترخانه ارزش معاملاتی  عرصه و اعیان ملک مذکور 000/000/100 ریال و 000/000/500 ریال و ارزش براوردی سرقفلی ان 000/000/000/2 ریال است . مالیات نقل و انتقال ملک مذکور  چند ریال است ؟

پاسخ :

زمین هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی  به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده وسیله خریدار در محاسبه  منظور نخواهد شد مشروط بر این که موضوع مورد تایید  مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده ان واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد . لذا مشمول مالیات نقل و انتقال اعیانی و سرقفلی نخواهد بود .

                                                  مالیات نقل و انتقال عرصه             000/000/25 = 5%* 000/000/500

3-در مورد املاك با عنوان دستدارمي يا عناوين ديگر كه حسب عرف محل در تصرف شخصي است چنانچه متصرف تمامي حقوق خود نسبت به ملك را به ديگري منتقل نمايد انتقال مزبور مشمول ماليات نقل و انتقال قطعي املاك برابر مقررات اين فصل مي باشد . هم چنين در مورد درامد حاصل از واگذاري ساير حقوق مربوط به اين نوع املاك متصرف از نظر مالياتي مانند مالك حسب مورد مشمول ماليات مربوط خواهد بود ودر موارد فوق تاريخ تصرف تاريخ تملك متصرف محسوب مي گردد ( ماده 74 ق.م.م )

4-از نظر مالياتي مستاجرين املاك اوقافي اعم از اينكه اعياني مستحدثه در ان داشته يا نداشته باشد نسبت به عرصه مشمول مقررات اين فصل خواهند بود . (ماده 75 ق.م. م )

5-در محاسبه ماليات اين گونه موديان تاريخ اجاره بجاي تاريخ تملك منظور خواهد شد (تبصره 1 ماده 75)

حكم اين ماده در مواردي كه ملك توسط مستاجر واگذار مي شود مانع اجراي تبصره 7 ماده 53 اين قانون نخواهد بود (تبصره 2 ماده 75) ٍ

-برابر بخشنامه شماره 17848 / 200 / ص مورخ 14/10/1392  در معاملات املاکی که بانکها صرفا به منظور اعطای تسهیلات وارد معامله شده و ملک مورد نظر را خریداری ودر قالب اجاره به شرط تملیک  به انتقال  گیرنده واقعی واگذار می نمایند ، صرفا انتقال دهنده املاک به بانک ها مشمول مالیات موضوع ماده 59 ق.م.م  بوده ودر زمان پایان مدت اجاره و انتقال املاک  از بانک ها به انتقال گیرنده  واقعی ، مالیات دیگری از این بابت  از بانک ها قابل مطالبه نخواهد بود .

6--برابر ماده 6 ایین نامه اجرایی قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی ، دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک  ، مفاصا حساب مالیاتی حسب مورد بدهی موضوع ماده (32)  قانون تامین اجتماعی را از انتقال دهنده مطالبه و شماره ان را در سند قطعی قید نمایند ، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند  تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی انتقال دهنده گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت ان مسئولیت تضامنی خواهند داشت . در صورت اخیر ، دفاتر اسناد رسمی موظفند تصویر سند تنظیمی را جهت وصول مطالبات موصوف تا پایان ماه بعد به ادارات امور مالیاتی و تامین اجتماعی  محل مربوطه ارسال نمایند .

معافيت مالياتي بخش درآمد املاك:

1-نقل و انتقال قطعي املاك كه در اجراي قوانين ومقررات اصلاحات ارضي به عمل آمده ويا خواهد آمد و نقل و انتقال واحدهاي مسكوني از طرف شركت هاي تعاوني مسكن به اعضا آنها مشمول ماليات موضوع اين فصل خواهد بود. ماده 65

مثال (10) تعاونی مسکن حافظ  20 واحد مسکونی را بر اساس قرارداد های منعقده با اعضای خود ساخته و پایان کار مرتبط با ان را نیز دریافت نموده است . انتقال 15 واحد مسکونی به اعضا بطور رسمی    تا پایان سال اول انجام پذیرفت. لیکن 5 واحد دیگر به درخواست اعضا به اشخاص ثالث واگذار شد . اگر ارزش معاملاتی عرصه و اعیان  هر واحد مسکونی به ترتیب 000/000/100 ریال و 000/000/200 ریال باشد ، علی الحساب مالیات نقل و انتقال چند ریال است ؟

پاسخ :

انتقال واحد مسکونی  از شرکت های تعاونی به اعضا  مشمول مالیات نقل و انتقال نمی باشد . لیکن چون تعدادی از واحدهای مسکونی به نام  غیر اعضا  منتقل شده ، لذا از بابت ان واحدها مشمول مالیات می گردد .

   مالیات نقل و انتقال هر واحد به غیر اعضا     000/000/15 = 5%* ( 000/000/200+000/000/100 )

   جمع مالیات 5 واحد                                                          000/000/75 = 5* 000/000/15

2-فسخ معاملات قطعی املاک بر اساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و یافسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعداز انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول مالیات موضوع فصل مالیات بر درامد نخواهد بود (ماده 67 ق.م.م )

مثال (11)اقای ایزدی ملک مسکونی را به اقای خدایی به بهای 000/000/000/5 ریال واگذار و با پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک بطور رسمی در دفتر خانه به خریدار منتقل  گردید . لیکن خریدار متوجه شد که ملک دارای عقب نشینی است و به دادگاه شکایت نمود . هشت ماه پس از انتقال دادگاه حکم به فسخ قرارداد و عودت ملک و وجه فروش داد . ارزش معاملاتی ملک 000/000/700 ریال است . مالیات نقل و انتقال ملک بابت  فسخ قرارداد به نام مالک اولیه چند ریال است ؟

پاسخ :

فسخ قرارداد اگر ناشی از احکام قضایی باشد تا شش ماه مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود . با توجه به گذشت شش ماه از تاریخ انتقال ، فسخ قرارداد مشمول مالیات مجدد می گردد.

      مالیات نقل و انتقال فسخ قرارداد                                    000/000/35 = 5%* 000/000/000/5

3-املاکی که در اجرای ماده 34 قانون ثبت مصوب مرداد ماه 1320 و اصلاحات بعدی ان به دولت تملیک می شود از پرداخت مالیات  نقل و انتقال قطعی معاف است .

4--اولين انتقال قطعي واحدهاي مسكوني ارزان و متوسط قيمت كه ظرف مدت ده سال از تاريخ تصويب اين قانون مطابق ضوابط و قيمت هائي كه وزارتخانه هاي مسكن و شهر سازي و امور اقتصادي و دارائي معين مي نمايند احداث و حداكثر درمدت يكسال ازتاريخ انقضاي مهلت اجراي برنامه احداث كه حسب مورد توسط وزارت مسكن و شهرسازي ياشهرداري محل تعيين ميشود منتقل گردد از پرداخت ماليات بر نقل و انتقال قطعي املاك معاف مي باشد ماده 69 ق  - م – - م

در قانون برنامه چهارم توسعه پيش بيني نگرديده است .

5-هرگونه مال يا وجوهي كه از طرف وزارت خانه ها و مؤسسات و شركت هاي دولتي يا شهرداري ها بابت عين يا حقوق راجع به املاك و اراضي براي ايجاد ويا توسعه مناطق نظامي يامرافق عامه از قبيل توسعه يا احداث جاده ، راه آهن، خيابان معابر، لوله كشي آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظاير آنها به مالك يا صاحب حق تعلق مي گيرد يا به حساب وي به وديعه گذاشته مي شودازماليات نقل و انتقال موضوع معاف خواهد شد. ماده 70 اين معافيت مشروط به آن است كه قانوناً حتي بدون رضايت مالك، ملك قابل انتقال باشد.

6-املاكي كه طبق قوانين مربوطه در فهرست آثارملي ايران به ثبت  رسيده يا ميرسد درصورت انتقال به سازمان ميراث فرهنگي كشور نسبت به كل ماليات نقل و انتقال قطعي متعلق ودر ساير موارد كه مالكيت در دست اشخاص باقي مي ماند نسبت به 50 درصد ماليات مربوط به درآمد املاك از معافيت برخوردار خواهد شد ماده 70ق م-م.

   نکته بسیار مهم در خصوص نقل وانتقال املاک این است که در مواردی که نقل و انتقال املاک بر اساس مقررات فصل مالیات بر درامد املاک مشمول مالیات به نرخ های مقرر در ماده 59 قانون مالیات های مستقیم ( 5 درصد برای نقل و انتقال املاک و 2 درصد برای انتقال حق واگذاری محل ) شود ، وجه دیگری بابت مالیات بر درامد نقل و انتقال مزبور مطالبه نمی شود . به عبارت دیگر ، چنان چه اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی ، بر اساس ماده 59 قانون مالیات های مستقیم مشمول مالیات بوده و مالیات متعلقه را بر اساس مقررات پرداخت کنند . مالیات دیگری از این بابت پرداخت نخواهند کرد ، این نکته درمورد اشخاص حقوقی حایز اهمیت است .

مثال (12)چنانچه یک شرکت برای مثال از بابت فروش یک اپارتمان به قیمت تمام شده  000/000/100 ریال که ارزش معاملاتی ان 000/000/25 ریال است مبلغ 000/000/500 ریال دریافت کند . تنها مبلغ 000/250/1 ریال ( 000/250/1 = 5 * 000/000/25 ) پرداخت کرده واز بابت 000/000/500 ریال مذکور که در دفاتر شرکت نیز مبلغ 400 میلیون ریال سود ( 000/000/400 = 000/000/100 – 000/000/500 ) نشان داده می شود ، مالیات دیگری پرداخت نمی کند ( . ماده 76  )

وظايف موديان در رابطه با ماليات نقل و انتقال املاك

1-در مواردی که معاملات املاک به موجب اسناد رسمی انجام می گیرد ، مودی مکلف است قبل از انجام معامله ، میزان دریافتی یا درامد موضوع هریک از مالیات های مندرج در ماده 187 ، این قانون را به تفکیک به اداره امور مالیاتی مربوطه اعلام دارد ، اما در مواردی 2- معاملات املاک به موجب اسناد رسمی انجام نمی شود ، انتقال گیرنده مکلف است مراتب را ظرف سی روز از انجام معامله به صورت کتبی به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک اطلاع دهد . بنابراین تفاوت این گونه معاملات در این است که در در موارد انجام معامله به موجب سند رسمی ، تکالیف مقرر بر عهده فروشنده است ، در صورتی که در موارد انجام معامله به صورت سند غیر رسمی ، تکالیف مربوطه بر عهده انتقال گیرنده است . (ماده 80)     

3-در تمامی مواردی که معاملات موضوع مالیات بر درامد املاک ( و هم چنین مالیات بر ارث و مالیات بر درامد اتفاقی ).به موجب اسناد رسمی صورت می گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند قبل از ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله ، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله ، اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله کرده و مرجع صدور ان را در سند قید کنند . گواهی انجام معامله حداکثر ظرف 10 روز از تاریخ اعلام دفتر خانه ، پس از وصول بدهی های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مودی مربوطه ، از قبیل مالیات بر درامد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال  ،قطعی املاک ، مالیات اجاره املاک ،و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل ،مالیات شغلی محل مورد معامله حسب مورد صادر می شود . نکته مهم در این خصوص این است که مالیات های فوق باید به صورت نقدی پرداخت شود و ارایه چک مدت دار یا تقسیط بدهی های مالیاتی مربوطه مورد قبول نیست و از سوی دیگر ، بر اساس بخشنامه های موجود ، تنها مالیات های متعلق به مورد معامله باید وصول شود و نمی توان صدور گواهی مذکور را منوط به پرداخت سایر بدهی های مالیاتی مودی کرد . (ماده 187) 

4-مودیان مشمول مالیات بر درامد املاک  مکلف اند اظهارنامه مالیاتی خودرا روی نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه ودر دسترس ان ها قرار می گیرد تنظیم ودر مورد حق واگذاری محل  تا سی روز پس از انجام معامله ودر سایر  تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند .

مسایل

1)شرکت بروجرد یک باب مغازه با ارزش معاملاتی  000/000/200  ریال را به بهای 000/000/000/1 ریال به شرکت دورود  واگذار نمود . خریدار موافقت نمود که مبلغ 000/000/400 ریال نیز جداگانه بابت ارزش سرقفلی ملک پرداخت نماید . لذا در مجموع مبلغ 000/000/400/1  ریال توسط شرکت بروجرد دریافت شد . مالیات بر درامد نقل و انتقال  ملک مذکور چند ریال است ؟

                                     مالیات نقل و انتقال سرقفلی                  000/000/8 = 2%* 000/000/400

           مالیات نقل و انتقال ملک بر اساس ارزش معاملاتی            000/000/10 = 5%* 000/000/200

                                                                        د              -------------

                              جمع مالیات نقل و انتقال                         000/000/18

2)شرکت بروجرد  در سال 96 اقدام به ساخت و فروش یک باب اپارتمان  مسکونی به مبلغ 000/000/000/2 ریال نموده است . عملیات ساخت در سال 96 اغاز ودر همان سال نیز به اتمام رسیده است . ارزش معاملاتی عرصه 000/000/100 ریال و ارزش معاملاتی اعیانی ملک مذکور 000/000/300 ریال است . اگر سود فروش ساختمان از نظر اداره امور مالیاتی رسیدگی کننده 000/000/600 ریال براورد گردد ، مانده بدهی مالیاتی شرکت بروجرد بابت فروش ملک  مذکور چند ریال است ؟

پاسخ :

مالیات های نقل و انتقال پرداختی بابت ساخت و فروش ملک بر اساس تغییرات مصوب سال 1394   در حکم علی الحساب پرداختی فروشنده املاک ساخته شده را دارد . سود فروش املاک ساخته شده و فروش رفته تا سه سال بر اساس فصول مرتبط مشمول مالیات اشخاص حقیقی یا حقوقی است . بر این اساس :

  مالیات سود فروش بر طبق ماده 105 ق.م.م                         000/000/150 = 25%* 000/000/600

                                                                                                                               -------------

 علی الحساب مالیات نقل و انتقال                                               000/000/20 = 5%* 000/000/400

علی الحساب مالیات ساخت و فروش                                         000/000/40 = 10%* 000/000/400

                                                                                                                            ------------

جمع علی الحساب پرداختی                                                                                 (000/000/60 )

                                                                                                                          -------------

مانده بدهی مالیاتی                                                                                             000/000/90

3)اقای جعفری  در زمینه ساخت و فروش املاک فعالیت می کند . نامبرده در سال 95 شروع به ساخت نموده و در همان سال عملیات ساخت به اتمام  رسید . لیکن بنا به ملاحظاتی فروش ملک در سال 99 انجام پذیرفت . مبلغ فروش 000/000/000/3 ریال و ارزش معاملاتی عرصه و اعیان ان به تفکیک 000/000/200 ریال و 000/000/400 ریال است . سود فروش بر طبق نظر اداره امور مالیاتی مبلغ 000/000/900 ریال براورد شده است . مانده بدهی مالیاتی بابت فروش املاک ساخته شده چند ریال است ؟

پاسخ :

از انجا که سازنده و فروشنده املاک شخص حقیقی است و بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی  پایان کار ان گذشته  است لذا مشمول مالیات اشخاص حقیقی  از بایت سود فعالیت نمی گردد  و صرفا مشمول مالیات مقطوع نقل و انتقال املاک . بر این اساس سود ساخت و فروش  املاک معاف از مالیات است .

ضمنا مالیات نقل و انتقال املاک بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می گردد و قیمت فروش ماخذ محاسبه نمی باشد .

                        مالیات  نقل و انتقال موضوع ماده 59 ق.م.م        000/000/30 = 5%*  000/000/600

4)شرکت ازادی در ابتدای سال 90 ساختمانی اداری را به بهای 000/000/000/4 ریال تملک نمود . 30% بهای معامله ناشی از ارزش سرقفلی ملک اداری است . ارزش معاملاتی عرصه و اعیانی  ملک مذکور به ترتیب 000/000/300 ریال و 000/000/400 ریال است . شرکت مذکور یکسال بعد ملک  مذکور را فروخت .  براورد سود فروش از نظر اداره امور مالیاتی بالغ بر 000/000/600 ریال است . مالیات فروش ملک مذکور چند ریال است ؟

پاسخ :

سود عملیات ساخت و فروش املاک  مشمول مالیات اشخاص حقیقی یا حقوقی حسب مورد است و سود عملیات خرید و فروش مشمول  مالیات های مذکور نبوده و صرفا مشمول مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59 ق.م.م است .

مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59 ق.م. 000/000/35 = 5%* ( 000/000/400+000/000/300)

5) شرکت ساختمانی سعدی در سال 99 اقدام به فروش ساختمان مسکونی ساخته شده  به بهای 000/000/000/8 ریال نمود . تاریخ پایان کار ساختمان مذکور مربوط به سال 95 است . ارزش معاملاتی  عرصه و اعیان به ترتیب 000/000/500 ریال و 000/000/700 ریال است . سود براوردی  فروش ملک مذکور از نظر اداره امور مالیاتی مربوطه 000/000/000/1 ریال است . مالیات ساخت و فروش ملک مذکور چند ریال است ؟

پاسخ :

هرچند سه سال از تاریخ پایان کار ساختمان ساخته شده گذشته است اما مهلت سه ساله مختص اشخاص حقیقی بوده و اشخاص حقوقی بابت ساخت و فروش مشمول مهلت زمانی نمی باشد ودر هر صورت سود عملیات ساخت و فروش مشمول اشخاص حقوقی است .

       مالیات سود فروش بر طبق ماده 105 ق.م.م                          000/000/250 = 25%* 000/000/000/1

                                                                                                                           --------------

    علی الحساب مالیات نقل و انتقال                                000/000/60 = 5%*  000/000/200/1

                                                                                  --------------

مانده بدهی مالیاتی                                                    000/000/190

6)اقای بروجردی  مالک سرقفلی واقع در پاساژ گل شهر  اقدام به واگذاری ان به مبلغ 000/000/800 ریال نمود . لیکن مالک عرصه ملک مذکور مبلغ 000/000/200 ریال بابت حق رضایت مالکانه دریافت  نمود . مالیات درامد  ناشی از حق رضایت مالکانه چند ریال است ؟

پاسخ :

حق رضایت مالکانه از مصادیق سایر درامدهای مرتبط با املاک است که مالک عرصه در هنگام  انتقال سرقفلی  بابت موافقت با انتقال از طرفین  معامله دریافت می نماید . مبلغ مذکور بنابر مفاد مندرجات فوق مشمول مالیات  به نرخ ماده 59 ق.م.م است .

 مالیات حق رضایت مالکانه                                                   000/000/4 = 2%* 000/000/200

7)اقای سروش سرقفلی یک باب مغازه  تجاری حود را با دریافت مبلغ 000/000/000/5 ریال به اقای صباحی به در تاریخ 31/1/1396 منتقل نموده است . در صورتی که ارزش معاملاتی ملک مزبور در تاریخ انتقال مبلغ 000/000/10 ریال و ارزش سرقفلی مشابه با سرقفلی مذکور 000/000/000/4 ریال باشد . مطلوبست : محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل

مالیات موضوع ماده 59 ق.م.م                                              000/000/100 = 2%* 000/000/000/5

8)یک مغازه با ارزش سرقفلی 000/000/600 ریال در صورتی که در قبال پرداخت 000/000/500 ریال به مالک سرقفلی ان خریداری و مبلغ 000/000/30 ریال نیز بابت حق رضایت به مالک ملک پرداخت کند و مالک ملک و سرقفلی

مطلوبست : محاسبه مالیات قابل مطالبه از صاحب سرقفلی و صاحب ملک

مالیات سرقفلی                                                                        000/000/10 = 2%* 000/000/500

مالیات حق رضایت صاحب ملک                                                           000/600 = 2%* 000/000/30

9)مالکیت تمام یک ساختمان که به طور مشاع به سه نفر به نسبت 5/1 دانگ و 5/3 دانگ  و 1 دانگ تعلق دارد به مبلغ 000/000/200/1 ریال به فروش رسیده است . چنانچه ارزش معاملاتی مزبور 000/000/900 ریال باشد .

مطلوبست : محاسبه مالیات نقل و انتقال  هرکدام از مالکین .

کل مالیات نقل و انتقال                                                                000/000/45 = 5%* 000/000/900

مالیات نقل و انتقال سهم 5/1 یکدانگ                                         000/250/11 = (6:5/1 ) * 000/000/45

مالیات نقل و انتقال سهم 5/3 دانگ                                              000/250/26 = (6: 5/3 ) * 000/000/45

مالیات نقل و انتقال سهم 1 دانگ                                        000/500/7 = (6: 1) *       000/000/45

10-اقای رهایی مغازه ای که ارزش معاملاتی  ان ( عرصه و اعیان ) معادل 000/000/20 ریال است و ارزش روز ان املاک ان بدون در نظر گرفتن سرقفلی 000/000/400 ریال است به اقای مروتی به مبلغ 000/000/000/1 ریال واگذار نموده و مبلغ ان را دریافت داشته است در صورتی که ارزش مغازه  وفق املاک مشابه 000/000/200/1 ریال براورد گردد .

مطلوبست : محاسبه مالیات نقل و انتقال ؟

مالیات ملک                                                                          000/000/1= 5%* 000/000/20

ماخذ مالیات  سرقفلی                                    000/000/600 = 000/000/400 – 000/000/000/1

مالیات سرقفلی                                                               000/000/12 = 2%* 000/000/600

مجموع مالیات ملک و سرقفلی                                       000/000/13 = 000/000/12+000/000/1

11)اقای حسینی مالک یک باب منزل مسکونی ، در تاریخ 19/3/1396 ان را به مبلغ 000/000/730 ریال به اقای برزگری انتقال می دهد . اگر ارزش معاملاتی عرصه و اعیان ملک  به ترتیب 000/000/70 و 000/000/85 ریال می باشد ودر تاریخ 19/11/1396  ، معامله ثبت شده اقاله گردد ، در صورتی که ارزش معاملاتی تاریخ انتقال و اقاله یکسان باشد .

مطلوبست : محاسبه مالیات متعلقه :

جمع ارزش معاملاتی                                            000/000/155 =  000/000/70+000/000/85

مالیات تاریخ انتقال                                                   000/750/7 = 5%* 000/000/155

مالیات  تاریخ اقاله                                                  000/750/7 = 5%* 000/000/155

12-اقای رضوانی ساختمانی  با ارزش معاملاتی 000/000/2 ریال را که در فهرست اثار ملی به ثبت رسیده به اقای احمدی به مبلغ 000/000/40 ریال واگذار کرده است . در صورتی که ارزش روز ساختمان 000/000/60 ریال باشد .

مطلوبست : محاسبه مالیات نقل و انتقال

مطابق ماده 70 ق.م.م  املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست اثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق ودر سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند نسبت به 50 درصد مالیات مربوط به درامد موضوع فصل مالیات بر درامد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد .

مالیات                                                                  000/50 = 50%* 000/100 = 5%* 000/000/2

13-اقای احمدی ساختمان خود واقع در تهران را که ارزش روز ان 000/000/100 ریال و ارزش معاملاتی عرصه ان 000/500 ریال و ارزش معاملاتی اعیان 000/000/1 ریال است را در اولین انتقال به اقای توانا در خارج از دفتر اسناد رسمی انتقال داده است در صورتی که کمتر از سه سال از پایان کار ساختمان گذشته باشد . مطلوبست : محاسبه مالیات نقل و انتقال

مالیات موضوع ماده 59                                   000/75 = 5%* 000/500/1 = 000/500+000/000/1

مالیات موضوع ماده 77                                  000/150 = 10%* 000/500/1

مجموع                                                    000/225 = 000/75+000/150